رکود تورمی مسکن ؛ حاصل عدم مقابله با سوداگران، CGT به کجا رسید؟ - مجله سرگرمی

بر اساس گزارش اخیر وزارت راه و شهرسازی، در آبان ماه سال 97 متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران 9 میلیون و 185 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6.39 و 90.9 درصد افزایش داشته است.

افزایش روز به روز قیمت ها، خروج تقاضای واقعی از بازار را به دنبال داشته که منجر به کاهش تدریجی معاملات در ماه های اخیر شده است.

به طوری که بر اساس آمار اخیر وزارت راه و شهرسازی، در آبان سال جاری تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به 7017 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل (مهرماه) 26.6 درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 53 درصد کاهش را نشان می دهد.

رکود تورمی مسکن به سایر بخش های اقتصادی هم ضربه می زند

کاهش معاملات و افزایش قیمت ها، پدیده رکود تورمی را ایجاد می نماید و این پدیده علاوه بر حوزه مسکن به بخش های دیگر اقتصاد به دلیل رابطه مستقیم و غیرمستقیم مسکن با بیش از 100 صنعت، آسیب وارد خواهد نمود.

آنالیز ها نشان می دهد عامل اصلی افزایش قیمت مسکن و کاهش معاملات، ناشی از خروج تقاضاهای مصرفی از بازار و سوداگری در این بخش بوده است. در این بین در ماه های گذشته برخی از مسئولان بخش مسکن به دلیل کافی جلوه دادن اقدامات خود، از خروج سوداگران از بازار مسکن خبر داده بودند که آمار اخیر وزارت راه و شهرسازی این مسئله را رد می نماید.

با توجه به مسئولیت دولت در فراهم کردن زمینه تأمین مسکن خانوارهای ایرانی بر مبنای قانون اساسی، دولت موظف به کنترل انگیزه های سوداگرانه در بازار است. دولت و به خصوص وزارت راه و شهرسازی باید با کنترل بازار زمین و مسکن و اتخاذ سیاست های مناسب و افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، سرمایه ها را به سمت فراوری و عرضه مسکن راهنمایی نموده و از بی ثباتی و افزایش قیمت و همچنین کاهش دسترسی مردم به این کالای حیاتی جلوگیری کند.

علی رغم احتیاج به بالابردن ریسک سوداگری در بازار مسکن، آنالیز اقدامات اجرا شده طی سال های اخیر نشان می دهد که مهم ترین سیاست دولت در این برهه از زمان، تحریک تقاضا به وسیله اعطای وام بوده و دولت قصد داشته از این طریق مسکن را از رکود خارج کند.

افزایش سقف وام، قیمت مسکن را گران تر می نماید

افزایش میزان وام مسکن فی نفسه نه تنها اقدام ناپسندی نیست، بلکه به سود مردم است؛ اما در شرایط فعلی به دلیل بالاتر بودن تقاضا از عرضه (شاخص تراکم 1.06) و حضور سوداگران در این بازار، تقویت سمت تقاضا اقدامی غیر کارشناسی محسوب می شود.

در واقع خروجی این تحریک به گونه ای است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج می نماید و نمی توان به عنوان راه حل بلندمدت از آن استفاده کرد؛ زیرا در حال حاضر عمدتاً سوداگران این بخش با تغییرات و التهابات بازارهای موازی یا افزایش وام، منتظر افزایش قیمت و دست یافتن به سودهای بالا در این بخش هستند، بنابراین با افزایش وام مجدداً خانه ها گران تر خواهد شد.

از این رو دولت برای بالا بردن قدرت خرید باید اقدامی انجام دهد که تنها منجر به بالا بردن قدرت خرید شود، نه اینکه با افزایش صرف سقف تسهیلات مسکن منجر به رشد قیمت مسکن شود.

مالیات بر عایدی؛ راه حل خروج مسکن از رکود بدون بروز تورم

در اغلب کشورهای توسعه یافته، دولت ها برای کنترل قیمت مسکن و خارج کردن این بخش از رکود بدون بروز تورم، در ابتدا هزینه های سوداگری را با سیاست های مالیاتی (مالیات بر عایدی سرمایه) افزایش می دهند تا نوسانات قیمتی کنترل شود؛ سپس با حمایت از سازندگان، زمینه را برای افزایش فراوری فراهم می نمایند و در قدم آخر، افزایش تسهیلات را در دستور کار می گذارند.

تقاضای مصرفی و مولد مسکن؛ معاف از مالیات بر عایدی

مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می دهد و سازوکارهای اخذ آن به گونه ای است که تقاضاهای مصرفی و سرمایه ای مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه های نوساز معاف از مالیات مذکور می شوند.

با توجه به موارد ذکر شده با خروج سوداگران از این بخش، قیمت مسکن به تناسب با قدرت خرید مردم بالا می رود و دیگر قیمت های نجومی و رشد اجاره نشینی مشاهده نخواهد شد و در نهایت با کاهش فاصله طبقاتی، مردم با آرامش بیشتری به زندگی خود ادامه می دهند.

لزوم تسریع تصویب طرح در مجلس

با وجود مزیت های این مالیات، در کشور ما تا کنون قانونی برای حذف سوداگران به وسیله اخذ مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد و طرحی که طی ماه های اخیر در این خصوص در مجلس ارائه شده، هنوز بعد از گذشت ماه ها به نتیجه نرسیده و کمیسیون های اقتصادی و عمران نیز پیگیری لازم را برای هرچه زودتر به نتیجه رسیدن آن انجام نمی دهند.

همچنین سؤالی که در این میان مطرح می شود این است که چرا وزارتخانه های اقتصاد و راه و شهرسازی در این برهه از زمان لایحه ای برای مقابله با آفت سوداگری ارائه نمی دهند تا با خارج کردن این سفته بازان علاوه بر رونق ساخت و ساز مسکن، مردمی که دستشان از سرپناه متناسب با احتیاج خود کوتاه شده با قدرت خرید بالاتری وارد بازار شوند؟

کارشناس بازار مسکن: وضع مالیات بر عایدی مسکن لازم است

بیت الله ستاریان ، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت وگو با خبرنگاران درباره طرح مالیات بر عایدی مسکن گفت: قانون مالیات بر عایدی سرمایه یک قانون پیشرفته است که در تمام جهان اجرا می شود. قانون مالیات بر درآمد خرید و فروش مسکن در کشورهای توسعه یافته اجرا می شود و اقدام درستی هم هست.

وی با بیان اینکه باید در زمان اجرای این طرح، مواردی چون حمایت از سرمایه گذاری در زمینه فراوری مسکن و جذب سرمایه ها در بخش مسکن مصرفی لحاظ شود، گفت: در شرایط فعلی ما احتیاج به سرازیر شدن سرمایه ها به ساخت و ساز را داریم چرا که با کمبود مسکن روبرو هستیم بنابراین باید این قانون صرفا به خرید و فروش های مکرر و غیر فراوریی تعلق گیرد.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در حال حاضر توازن در عرضه و تقاضای مسکن به هم خورده است، اضافه نمود: تقاضا از عرضه پیشی گرفته که در این شرایط مالیات بر عایدی می تواند کارآمد باشد.

مشاور طرح جامع مسکن: خانه های خالی، مصداق بارز سوداگری است

محمد فرهادی پور، اقتصاددان نیز در گفت وگو با خبرنگاران با تأکید بر لزوم تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه به خصوص در بخش مسکن و املاک اضافه نمود: با استفاده از این روش، معاملات سوداگرانه و غیرواقعی، حذف و تا حدود زیادی کم می شود؛ به خصوص اگر در فرمول معین این نوع مالیات برای معاملات مکرر مسکن، مالیات پلکانی در نظر گرفته شود.

این استاد دانشگاه با بیان اینکه مخالفان مالیات بر عایدی سرمایه، به کاهش معاملات استناد می نمایند و معتقدند معین این نوع مالیات سبب خروج بیشتر معامله گران از بازار مسکن می شود، گفت: این تصور چندان صحیح نیست چرا که کسانی که مسکن اول خود را خریداری می نمایند و همچنین فراورینمایندگان از این مالیات معاف هستند.

مشاور طرح جامع مسکن توضیح داد: مالیات بر عایدی سرمایه قرار نیست جلوی خرید و فروش در بازار مسکن را بگیرد بلکه قرار است برای کسانی که می خواهند با استفاده از خرید و فروش سوداگرانه به سود کلان برسند، مانع ایجاد نموده و بر این سود، مالیات تعلق گرفته شود تا بقیه جامعه نیز در آن شریک شوند.

فرهادی پور ادامه داد: ما در حال حاضر مشکل ورود سرمایه به بخش مسکن را نداریم بلکه مشکل اصلی این بخش، کاهش قدرت خرید مسکن خانوارها است، درحالی که تقاضای خرید مسکن مصرفی وجود دارد اما خانوارها توانایی خرید ندارند.

وی یکی دیگر از مسائل بخش مسکن را پوشش دهی پایین تسهیلات مسکن به زیر 20 درصد ارزش مِلک، عنوان و توضیح داد: همچنین برای خرید یک واحد مسکونی 60 متری از سوی یک خانوار با درآمد ماهیانه سه میلیون تومان در تهران، بر اساس نرخ اعلامی وزارت راه و شهرسازی ، هر خانوار باید تقریبا 17 سال درآمد خود را پس انداز کند تا بتواند چنین واحدی را بدون احتساب تورم مسکن، خریداری کند.

این کارشناس اقتصادی گفت: خانه های خالی که در تهران و سایر شهرها ، با هدف سوداگری ساخته شده است و مالیات بر عایدی سرمایه می تواند از رشد خانه های خالی جلوگیری کند چرا که در حال حاضر عایدی خانه های خالی برای مالکان آنها به قدری بالاست که حاضر به فروش آنها نیستند بلکه واحد خود را با هدف افزایش بیشتر سرمایه، وارد بازار نمی نمایند؛ همین اتفاق سبب قفل شدن سرمایه در بازار مسکن شده است.

banima.ir: قدرت گرفته از سیستم مدیریت محتوای بانیما